陷阱一:真假房東
    假房東在租房中比較多見,但在二手房買賣中也不是沒有。所謂假房東,是指此人并非法律意義上的房屋所有人,但通過偽造證件、文件等方式代行房東權(quán)益,并從中騙取錢財。

    有時候中介公司會把自己的員工喬裝成房東,與購房者簽訂《房屋買賣委托協(xié)議書》,并收取大額的中介費用,協(xié)議書中會附帶十分苛刻的違約懲罰條款。然后利用或制造借口使交易中止,以強行占有中介費用,或要求購房者支付賠償金。

    對策:在交易之初,要仔細(xì)查驗房東的身份證、房產(chǎn)證等,并將各個證件認(rèn)真比照。有條件的可以去網(wǎng)上或相關(guān)政府登記部門進一步查驗。

    陷阱二:一房多賣

    一房多賣是指出賣人將同一商品房出售給不同的兩個或兩個以上的購房者,并分別與之簽訂商品房買賣合同。這是典型的詐騙。處理一房多賣糾紛案件時,主要涉及兩個問題:一是數(shù)個商品房買賣合同效力的認(rèn)定,二是何人可以取得爭議商品房的所有權(quán)。

    這種情況多見于動機不良的中介公司,他們會將同一處房屋售賣給不同的委托人,在收取到相當(dāng)數(shù)額的定金、預(yù)付款等之后,再攜款潛逃。

    對策:“一房多賣”到轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權(quán)證時就會真相大白,所以還沒有特別有效的辦法阻止該情況的發(fā)生。與信譽好、規(guī)模大的中介公司簽訂委托協(xié)議比較重要,如一些連鎖經(jīng)營的大中介公司。在交易過程中更應(yīng)該謹(jǐn)小慎微,周密觀察,發(fā)現(xiàn)風(fēng)吹草動立即中止與中介公司的合作。

    陷阱三: 共有房東

    有的房屋是由夫妻或長輩與子女共同擁有其產(chǎn)權(quán),這時候共有房東之一單獨地出售房子,在法律上是沒有效力的。站在購房者的角度,很可能是花出了同樣多的錢,卻多出了太多的糾紛與麻煩。

    對策:要盡早拿到房產(chǎn)證(《購房合同》)的復(fù)印件,并仔細(xì)辨別復(fù)印件是否有被涂改、偽造的痕跡。如果該房屋的房東確實不止一人,在簽訂買賣房屋協(xié)議時,應(yīng)該每個房東都到場,并分別簽字,或出具書面證明。同時也要防范中介公司瞞天過海一意促成交易,或以此作為預(yù)留的隱患使交易不成,達(dá)到霸占預(yù)付委托金的目的。

    陷阱四:合同簽訂人

    房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人,及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人,則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由,主張該合同無效,那么,購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任,即由于合同未成立給其造成的直接損失,且舉證責(zé)任在于購房人。此種情形對購房人將非常不利。

    對策:可根據(jù)《產(chǎn)權(quán)證》或其他法律文件(如《預(yù)售合同》)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人,購房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。該陷阱與鑒別真假房東相類似,但鑒別房東是在二手房交易的初期,是交易成功的基礎(chǔ),發(fā)現(xiàn)問題還可以終止交易;但到簽訂合同,二手房交易已進入實質(zhì)性操作階段,至此已沒有退步的可能,如果合同簽訂人并不具備簽訂資格,以后就會有太多麻煩。所以這個環(huán)節(jié)要尤其謹(jǐn)慎。

    陷阱五:實為中介

    一些中介公司會私下收購低價房,再以自己員工喬裝房東出租出售。此種情況下,中介公司會以“虛擬”的房東為依托,探知購房者的承受能力,十分靈活地調(diào)整價格策略,購房者同樣會處于十分被動的地位。

    對策:不遵守職業(yè)道德的中介公司有很多辦法牟利,上面說的就是其中之一。中介公司拿出現(xiàn)金買房,囤積居奇,等到行情看好的時候再找合適的買家出售。這種陷阱是很難識破的,只有仔細(xì)對比目標(biāo)二手房與附近物業(yè)的價格差異,最好請專業(yè)的評估公司做個評估,千萬不要在價格上被中介公司給“忽悠”了。如果價格不是太過分,對房子也很滿意,交易過程也順暢,至于賣家是誰,倒不是特別重要了。

    陷阱六:房東返價

    當(dāng)房產(chǎn)市場發(fā)生變化,尤其是房價看漲的時候,房東就會臨時漲價。在二手房交易過程中,經(jīng)常有購房者已經(jīng)向中介公司交納了定金,想要進一步推進交易時,房主卻突然提價了。也有的房主是看到終于有人看中自己的房子,才提價的:反正房子握在我自己手里,你不買我也可以賣給別人。

    對策:如果購房者確實對房子滿意,也不應(yīng)該猶猶豫豫,應(yīng)該馬上與中介公司簽訂委托合同,并交納定金。最好能夠面見房東,將定金親手交給房東。制止房東提價的方法,只能以合同約束。實際上,連中介公司也無法阻止房東返價。

    陷阱七:隱瞞質(zhì)量問題

    一些二手房存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問題,甚至是建房時遺留下來的,如墻壁返潮、天花板漏水等,這些問題都被狡猾的房東掩蓋起來了。購房者要等到房子過戶完畢,已經(jīng)入住了,才能發(fā)現(xiàn)。花大價錢買到一處有嚴(yán)重缺欠的房子,入住后還要再花上一大筆維護費用,豈不是冤枉。有的房子已經(jīng)過了開發(fā)商提供的保質(zhì)期,只好求助于物業(yè)管理公司,而鑒定房子是否需要維修一般要經(jīng)過一整套繁瑣的程序,總之是一件很頭疼的事情。

    對策:對于房屋質(zhì)量的鑒別,如果購房者不是很有經(jīng)驗,一定要求助于專業(yè)人士,甚至要對二手房做一次精確的評估。網(wǎng)絡(luò)上也有相當(dāng)多的鑒別房屋質(zhì)量問題的資料,不妨多多學(xué)習(xí)。

    陷阱八:戶口糾紛

    一些購房者購買二手房的目的就是希望靠近一所好的學(xué)校,方便小孩上學(xué)。這就涉及到戶口問題,因為學(xué)校都是按照學(xué)區(qū)招收生源的。另一方面,買了二手房,而公安局備案的房主卻是別人,也是不安全隱患。所以,還是在交易徹底完畢之前,把原房主的戶口遷出為好。

    對策:很多沒有經(jīng)驗的購房者會忽略戶口。建議在全部房款交割之前,預(yù)留一筆錢不給房主,作為對房東協(xié)助遷移戶口的鉗制。一旦全部房款交給了房主,房主就可能遠(yuǎn)走高飛,再也聯(lián)系不上了。