房地產，從產業規模來看，位列推動國民經濟發展的“三大引擎”；就社會地位而言，事關民生、穩定的根本大計。2月末，溫家寶總理用自曝“蝸居”經歷的方式，強調了在任期內必須抓好房地產業的決心。

    上一輪政府調控后，全國一線城市的房地產出現了量跌價漲的對峙之態，開發商和購房者形成的利益博弈格局開始僵持，“二輪調控”的呼聲在全國兩會前達到沸點。今天下午，全國政協十一屆三次會議開幕；3月5日，十一屆全國人大三次會議將開幕。被視為熱門話題的“房地產問題”將在全國兩會期間出現何種風向和變局？本報記者就目前上海及全國的一些房地產熱點問題采訪了有關專家。

    如無措施房價還會漲

    自去年12月起，國務院出臺調控房價的“國四條”，其力度不可謂不大。全國樓市從今年1月至今的成交量降至歷史低位，上海在春節后的一周成交量甚至創出了歷史新低——1.3萬平方米。成交量持續低迷的同時，房產價格卻始終在小步攀升，成交均價為20041元/平方米，較去年同期上漲了54.36%。　

    2009年的樓市火爆，造就房產商“不差錢”的強勢。原本以為可以扭轉市場過熱的調控，得到的結果是量跌價不跌。有媒體分析認為，兩會或成樓市漲跌的分水嶺。此語一出，網絡反響極其熱烈，“二輪調控”的預期也水漲船高。

    上海社科院一位不愿透露姓名的專家從宏觀層面分析，2009年95000億元的天量信貸資金是推動這一輪房地產漲價的主要原因，今年各家銀行的計劃信貸量為70000億元，如果按計劃實施，整個市場的貨幣量供應并不短缺。在土地供給方面，以上海為例，約為3000萬平方米左右，基本和“十一五”期間上海的平均土地供應量持平。因此，從貨幣、土地供應兩個方面來看，房價應無大的波動。

    但是，自2007年起，國務院明確了政府在房地產改革中應以保障型住房為主的基調后，真正從規模上增加保障型住房面積是從今年起展開的。換言之，在上海今年的3000萬平方米土地供給中，將有相當一部分被用于建設經適房和廉租房，商品房的供應量將會下降。同時，對通脹的預期越來越強烈，這會導致大量居民為了保值增值而投資房產。在沒有外力的作用下，這兩大因素又將推動上海房地產價格的繼續上漲。

    將鼓勵社會性租賃房

    有消息人士透露，上海的“二輪調控”政策將從鼓勵社會性租賃房開始。

    經過數年的社會辯論，關于“大學生是否應該一畢業就買房”“解決全民有房還是全民有住的地方”等問題，民眾已經有了更理性、客觀的認知。預計將在二季度出臺的調控方案也是從解決居住問題著手。

    所謂社會性租賃房，首先是有別于市場性租賃房屋，它是指由政府、社區乃至單位組織房源，租賃給有居住需求的特定人群。比如浦東新區針對引進人才建立專家公寓，一些開發區向區內的外來職工開放職工宿舍等。

    “鼓勵社會性租賃房屋政策的系統出臺，勢必能解決一些外來人口住房的彈性需求，緩解市場的壓力。”這位消息人士表示，如果此項調控措施不能達到應有效果的話，不排除政府會出臺更嚴厲措施的可能。

    收入分配改革將啟動

    “自上世紀90年代以來，中國房價單邊上揚，老百姓的收入水平卻沒有同步跟進，其間產生的矛盾已經嚴重制約了房地產經濟的發展。”華東師范大學房地產系主任華偉教授認為,“收入分配差距問題成了我國現階段房地產的瓶頸問題，出臺改革措施迫在眉睫。”

    未來提高居民收入在國民收入中的比重，提高工資收入在初次分配中的比重是扭轉收入差距的關鍵所在。針對收入差距問題，有消息表明國家發改委已牽頭制定收入分配改革指導意見，樂觀估計將有望在年內公布。

    國家發改委宏觀院副院長王一鳴表示，我國經濟回升還受到結構性因素制約，經濟增長的不平衡、不協調、不可持續的矛盾仍然突出。因此今年應加快推進經濟結構調整，其中加大調整和完善收入分配改革將成為重點，尤其應提高中低收入者的收入水平。

    改革前需梳理好政策

    “中國的房地產業承載了太多的復雜因素。”華偉說，“房地產改革到了需要重新來梳理政策的時刻。”

    “為了能讓房地產業順利發展，同時為了讓社會更和諧，各種訴求都必須在其中有所體現，所以社會保障、市場經濟、宏觀調控等各種手段也就紛紛登場亮相來發揮作用。”華偉表示，正是因為局面的紛繁復雜，導致了調控政策、監管手段的出臺有凌亂、重復之嫌，而有的則失之簡單、一刀切。

    以二套房貸提高首付比例和提高二手房交易稅收為例，華偉認為如果前者是為了銀行體系的安全監管，那么提高首付比例無可厚非；后者是為了打擊炒房、提高投機者的交易成本，也是完全應該的。但是，這兩項政策出臺之時，有否考慮過政府同樣積極提倡的改善型住房的國民需求呢？根據中國目前房地產開發的實際狀況，購買改善型住房的居民將會受二套房貸首付比例提高的影響，因為二手房交易成本提高了。如果首套住房即為商品房的話，即便先賣后買，按照現行規定也得按照二套房規定來提高首付比例。

    “像保障型住房這樣的社會問題，不可能通過市場來解決，反之亦然。”華偉說，“本屆政府下了很大的決心希望抓好房地產問題，那么首先要搞清楚現階段各方的權利和義務，然后依次梳理現行的政策、法規，并為‘十二五’期間的房地產走向定基調。”