國資委日前發布《關于積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》(下稱《通知》)，要求各中央企業進一步加大對保障性住房開發建設的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發建設。
    這是國資委首次下發專門文件要求央企參建保障房，也被業界認為是加快建設保障性住房的重要節點。專家表示，各類保障性住房陸續入市，住房市場供給結構將分化，納入保障性住房統計的平均房價可能呈下調趨勢。

    11家央企已經參與保障房建設

    國資委在《通知》中指出，央企要“加強與地方政府有關部門的溝通，爭取地方政府的支持，在地方政府的領導下，按照市場化運作方式，通過多種途徑參與保障性住房開發建設。”

    在多途徑參與保障房建設要求中，本次《通知》特別對于勘察設計企業、房地產開發企業、工程建設企業、建材企業和礦區企業有了更為細化的規定。《經濟參考報》記者了解到，其中涉及規劃設計、保障性住房與商業性住房結合、工程建設、材料和棚戶區改造等各個方面。

    《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》明確提出，“十二五”時期要“建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套”。其中，2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%，根據上述目標，保障房數量可能將首次超過市場類住房。

    根據住建部統計，完成這一目標約需投入1.3萬億至1.4萬億元。其中，5000多億元將由中央政府和地方各級政府籌集，剩下的8000億元將由企業、銀行以及各種社會機構籌措。

    “中央企業無論從資金實力和社會責任要求方面，都應該在保障房建設方面成為骨干。”國資委相關負責人這樣告訴《經濟參考報》記者。根據此前一次內部會議上國資委人士介紹，參建保障房的主體主要是16家房地產央企，其中11家企業已經參與了保障房建設。此外，還有5家“保留房地產業務但受到限制”的央企也將參與其中。

    《通知》中強調，地方政府是落實和推進保障性住房建設的主體。有關中央企業要及時收集掌握地方政府在保障性住房方面的規劃、進度安排、項目資料和政策支持等信息。

    實際上，多家央企都在接受記者采訪時表達了建設保障房的積極性，并視保障房建設為央企的政治覺悟和社會責任。

    據了解，五礦正在環渤海區域尋找合適的保障房項目，現正待集團投資委員會批準建設。對此，五礦置業總經理田景崎在接受記者采訪時說，“在商品房資金緊縮的局面下，保障房可以獲得貸款方面的傾斜，這對企業來說也是有吸引力的。”

    此言非虛，記者了解到，4月28日，央行最新公布的數據反映出了這一趨勢。2011第一季度2.24萬億人民幣新增貸款中，房地產開發貸款新增1678億元，同比增長17.0%，比上年回落6.5個百分點，其中保障性住房開發貸款新增651億元，比年初增長40.1%，保障房新增開發貸款占到房地產開發貸款的四成左右。

    事實上，早在上述通知發布之前，許多央企已開始自覺加大保障房的建設。保利地產計劃今年投資建設3至5個保障房項目，而中國建筑更是將保障房建設寫入十二五規劃中，視其為重要戰略，力爭保障性住房投資開發占到全國市場的3%。

    據公開資料顯示，2010年僅中國建筑、中冶集團、中房集團、保利集團、招商局集團等11家央企，就承擔了全國13%的保障性住房開發建設任務，開發建設保障性住房面積達2289萬平方米。

    資金籌集是難題

    國資委在《通知》中要求，房地產開發類央企“要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優惠政策的機會”，“將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來”。但是實際上，保障房建設“資金”問題一直都是困擾包括“央企”在內的眾多企業的一大心病。

    美聯物業全國研究中心認為，央企近年之所以大規模涉足房地產行業，主要是受高額利潤的驅使。如今國資委鼓勵央企建保障房，本意是強調出于社會責任，這是積極的。但是從操作層面，如果興建保障房的利潤率不確定或處于微利水平，將難以吸引央企大規模介入保障房市場。

    “金融和國家扶持政策的落實情況是影響保障房進展的重要因素。”一位不愿意透露姓名的央企人士對《經濟參考報》表示。

    他坦言，除了政府籌資，保障房建設所需大部分資金需要企業自己籌集。從今年融資政策來看，將更加傾向于保障性住房投資，但是具體執行起來又會面臨一個尷尬問題，那就是一些地方政府希望通過市場途徑解決保障房建設目標，但是卻不想損失巨額的土地和稅收收益。

    記者了解到，16家央企中，僅有中國建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業擁有自己的施工建筑隊伍，也并非所有央企擁有全產業鏈優勢，大多數央企只能以投資方式建設保障房。不少業內人士都直言，投資建設保障房，其背后盈利風險很大。

    “事實上，建保障房的虧損問題一直未能很好解決。”國資委研究院一位人士這樣表示。他坦言，因為各個地方對于建設保障房的政策各有不同，對于央企而言，想要參與保障房建設并保證不虧損，實際上就是要和地方政府進行博弈，爭取優惠的條件。“但是在現有的制度安排下，企業建保障房是很難保證不虧損的。”上述人士坦言。

    不過，住建部政策研究中心副主任王玨林近日在一次論壇間隙接受《經濟參考報》采訪時表示，國有企業應當積極幫助國家落實政策、解決困難，為此做出點“犧牲”也是正常的。

    此外，實現開工建設1000萬套保障房的目標，對土地供應提出了較大的挑戰。年初，國土資源部公布的77城市2007年至2009年土地利用和管理情況顯示，抽查的56個城市中，有11個城市2009年度保障性住房供地計劃執行比例低于35%。

    住房市場供給結構將出現分化

    中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員尚教蔚在近日發布的《房地產藍皮書》中表示，政府應承擔起構建住房保障體系的重任，努力成為構建保障性住房供應體系的主體。中央政府和地方政府各盡其職，如中央政府要逐年提高財政對住房保障的投入，提高保障性住房供應能力；地方政府要根據中央精神制定具體的可操作的政策。

    具體而言，在資金問題上，王玨林認為，今年任務的確比較重，地方政府困難也比較多，但通過政府投入、銀行支持、引入社會資金等各種辦法，“都會解決的”。

    今年兩會期間，住房和城鄉建設部副部長齊驥在記者會上表示，今年將通過一般預算安排、提取土地出讓凈收益、住房公積金增值收益以及積極引導社會資金參與等方式，確保保障房建設資金的落實。

    另外，記者從一次內部會議上獲悉，在開拓政府籌資渠道方面，國有資本收益有望為保障房提供一定資金支持。特別是‘十二五’期間，隨著國有資本收益上繳比例逐步提高，新增的上繳部分將為民生方面作貢獻。

    在保障房供地方面，國土資源部披露的2010年計劃顯示，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃。2011年保障性安居工程用地和中小套型商品房用地計劃是17.13萬公頃，占比78.6%，比去年提高2個百分點。保障性安居工程用地計劃供應7.74萬公頃，占比35.5%。

    事實上，隨著各地保障房計劃的陸續推出，近期土地市場上保障房用地供應的比重已明顯提高。據中原地產監測，第一季度上海新增住宅用地中 的 保 障 房 用 地 所 占 比 重 接 近45%，成都和蘇州的保障房用地所占比例更高。據統計，第一季度成都新增住宅用地中的保障房用地占比高達87.5%，蘇州推出的8公頃宅地則全部為保障房用地。

    有業內人士預計，2011年的保障房供地總量創新高無疑有利于保證開工建設規模，而隨著保障房的入市，市場結構也將發生變化。

    《房地產藍皮書》認為，2011年住房市場供給結構將出現分化。在中高檔大戶型住房供給和供給預期將呈緊縮態勢的同時，各類保障性住房陸續入市加大低檔住房供給力度。考慮住房建設周期，前期小戶型住房用地供給增長和保障性住房建設加速將在2011年形成可觀的實際供給能力，從而大大改善中小戶型的低檔住房供需矛盾。另一方面，“年內商品房價可能進入相持態勢，中高檔商品房價存在走高壓力，低檔商品房價存在下調壓力。納入保障性住房統計的平均房價可能呈下調趨勢。”尚教蔚說。