2011年行至中段，1000萬套保障性安居工程建設任務進入執行的核心期。在資金和供地的雙重壓力下，地方政府為了完成任務各出奇謀，高息借債、商品房配建、整體打包給大企業等等現象開始浮出水面。而在大規模建設之后，后續的分配問題、管理問題、社區配套服務乃至建筑質量也都不是小事。本報將從今日起刊發5篇報道，**保障房大規模擴容背后的隱憂。

    繼向各地派駐巡查員之后，住房和城鄉建設部再度發文督促地方政府加快保障性安居工程建設。

    據接近住建部的人士透露，為了確保地方政府按時按量完成年度保障房開工計劃，住建部下發《關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》（以下簡稱《通知》）。

    根據《通知》，截至6月6日，各地方政府需要公布保障房的項目進程，包括年度保障房計劃、開工項目以及竣工項目信息等。

    公開上述信息的目的，一是接受當地群眾和輿論的監督，二是便于住建部動態掌握地方政府真實的保障性安居工程開竣工情況。

    上述接近住建部的人士表示，地方政府需要公布資金、土地等落實情況，而最讓地方政府頭疼的，是資金問題。

    社會資金注入保障房建設

    “面對8000億的資金缺口，地方政府解決保障房資金瓶頸的主要方式是創新融資模式，積極引導社會資金參與。”中通銀泰投資管理公司總裁李桂忠在“第四屆中國EMBA年度觀點”向記者表示。

    像財力相對薄弱的貴州省貴陽市，保障房建設對社會資金的需求就十分迫切。

    貴陽市住建局的人士向記者表示，對于貴陽這樣欠發達的地區來說，如果不創新融資模式，借助社會資本，保障房建設幾乎是一個不可能完成的任務。

    據貴陽市住建局公開資料，2011年，該市保障性安居工程目標為200萬平方米。同比翻一番。截至2015年，該市將至少新建30萬套公租房房源，保障房覆蓋面接近或達到20%。

    目前，貴陽市通過發行政府債券募集了10億-15億的資金，向國家開發銀行申請廉租房等保障房建設40億元貸款。此外，據上述貴陽市住建局的人士介紹，貴陽市還采取了吸納信托基金參與保障房建設，以及政府捆綁企業共同完成保障房建設的方式。

    據記者了解，貴陽市與北京國際信托有限公司已達成合作，簽訂了50億元的意向性協議。此外，貴州省本土房企中天城投也與省政府簽訂“十二五”保障房的建設協議，投資200億元，承擔20萬套保障房的任務量。

    按前述貴陽市住建局人士的表述，貴陽市的保障房建設資金缺口目前已全部填補。

    根據貴州省《加強社會力量參與保障性安居工程建設和運營管理指導意見》，民營資本可以通過三種模式參與保障房，一是土地有償取得，社會力量全額投資建設，并擁有完全產權；二是，土地由行政劃撥取得，政府以土地價格的優惠額度折算為資本入股，社會力量以項目建設投入資金入股的方式共同籌建，按比例分享產權或經營收益權；三是，政府免費劃撥土地，由社會力量代建，建成后政府回購，保證社會力量一定的利潤率。

    而根據中天城投的公告，其代建經濟適用房和安置房的收益可達8%甚至更高。

    中天城投集團副總裁張智表示，政府回購經濟適用房時給予5%的利潤空間和管理費用，此外，保障房建設過程中會享受土地出讓金的優惠和所得稅的返還等，保障房項目配備的商業網點、店鋪也將通過出租以及出售的方式為企業增加收入。

    目前，北京、廣州、河北、湖南等各地區等均開始建立地方保障房融資平臺，以各種優惠政策吸引社會力量的參與。日前，北京市土地儲備整理中心以北京市的土地儲備為抵押，向中國人壽等7家保險公司融資，融資規模高達800億。

    高負債融資暗藏風險

    在地方政府積極吸引民間資本參與保障房建設的同時，融資風險也隨之凸顯。

    以貴陽為例，5月11日，中融信托發行的“貴陽義信麒麟苑經濟適用住房（含廉租房）項目股權投資集合資金信托計劃”因高收益率而廣受追捧。據悉，該項目的融資規模為2.2億，最高收益率為11.5%。

    對于如此高的投資收益，中國房地產學會副會長陳國強（微博）表示疑惑。

    陳國強表示，保障房的收益率一般在3%左右，而該信托的收益率高達11.5%，兩者差距明顯。此外，從信托的回收周期來看，上訴信托產品的周期為18個月。一般說來，政府的保障房項目大概在20年左右才能收回成本。

    對此，該信托項目的負責人解釋稱，該項目的土地為政府劃撥，建設成本較低，廉租房建成后由政府回購，經濟適用房可以入市交易，因此能夠加快完成資金的回籠，保證投資收益率。

    據輝瑞投資有限公司高級戰略經理黃鑫介紹，信托產品的高收益率可以保證銷售，推進保障房項目的融資開展，但另一方面也推高了其融資成本。按照融資收益10%來算，該項目的融資成本將達到2200萬元。

    黃鑫介紹，地方政府求助信托資金，一方面是由于其保障房建設資金的饑渴表現，另一方面，通貨膨脹下，銀根不斷緊縮，地方政府不得不轉向資金運用靈活、審批投放速度快的信托資金。

    不過，信托融資的利息較高，除非保障房項目有較好的收益，否則，信托資金綁定保障房可能造成兩敗俱傷。

    記者了解，除了貴州以外，湖北、湖南、內蒙古、吉林等各省份都開始積極向信托求“錢”。在已發行的諸多保障房信托產品當中，僅有20%的投資人是機構，80%的投資人都是個人。由于很多信托公司將投資門檻降低到了100萬元，信托產品成了理財的工具。

    陳國強表示，保障房項目利潤規定在3%-5%左右，因此10%以上的融資成本，肯定是要虧的。但是投資者仍然踴躍，背后動因是地方政府給保障房項目配套了大量的商品房和商業開發項目，歸根到底，保障房高息融資產品的回報依托的仍然是地方政府賣地的土地財政收益托底。

    而今年1-4月份，全國土地出讓成交同比下滑40%以上，如果全年土地出讓收入持續降低，一大批依托政府信用擔保的高息投資，將不可避免要面臨償還風險。

    隨著住建部巡查和督促地方公開保障性安居工程項目建設進展，地方政府建設保障性安居工程項目的資金渴求進一步增加，由此帶來的金融風險不可小視。